Voorkooprecht bij landbouwgrond in Vlaanderen: alles wat u moet weten

Wat is het voorkooprecht?

Het voorkooprecht is een wettelijk recht dat de pachter de eerste kans geeft om de grond die hij bewerkt aan te kopen, als de eigenaar beslist die grond te verkopen. Het recht is verankerd in het Vlaams Pachtdecreet, dat op 1 november 2023 in werking trad en de vroegere federale Pachtwet verving.

Concreet betekent dit: wanneer een eigenaar beslist zijn verpachte grond te verkopen en hij hiervoor een koper gevonden heeft, moet de notaris de pachter verplicht en tijdig op de hoogte brengen. De pachter krijgt dan de kans om de grond zelf aan te kopen tegen dezelfde prijs en voorwaarden die met de kandidaat-koper werden overeengekomen.

Hoe verloopt de procedure in de praktijk?

De procedure is wettelijk vastgelegd en verloopt via de notaris. De notaris brengt de pachter schriftelijk op de hoogte van de geplande verkoop, met vermelding van de prijs en de verkoopvoorwaarden. Deze kennisgeving geldt als een verkoopaanbod. De pachter heeft vervolgens 30 dagen om te beslissen of hij zijn voorkooprecht uitoefent. Doet hij dat, dan moet hij de notaris binnen die termijn schriftelijk bevestigen dat hij koopt. Daarna heeft de pachter 60 dagen om de verkoopprijs te betalen.

Oefent de pachter zijn voorkooprecht niet uit of reageert hij niet binnen de termijn, dan kan de eigenaar het goed verkopen aan de oorspronkelijke kandidaat-koper, maar niet:

• tegen een lagere prijs;
• onder gunstigere voorwaarden;
• of meer dan één jaar na het aanbod,

zonder het goed opnieuw aan de pachter aan te bieden.

Wat bij een online openbare verkoop

De pachter moet minstens 15 dagen vóór de aanvang of sluiting van de biedingen over de verkoop worden geïnformeerd.

De toewijzing gebeurt onder de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het voorkooprecht. Na kennisgeving van het uittreksel uit de toewijzingsakte beschikt de pachter over 10 dagen om zich in de plaats van de hoogste bieder te stellen.

Kan de pachter zijn voorkooprecht overdragen?

In principe kan de pachter zijn voorkooprecht uitoefenen voor zichzelf, voor één of meer bevoorrechte familieleden die daadwerkelijk aan de exploitatie deelnemen en onder bepaalde voorwaarden door overdracht van het voorkooprecht aan een derde.

Er is echter een belangrijke uitzondering in het Vlaams Pachtdecreet: de pachter kan zijn voorkooprecht niet overdragen als de kandidaat-koper verklaart dat de pachter onder dezelfde voorwaarden mag blijven pachten en het goed niet zelf zal opeisen gedurende minstens 18 jaar. In dat geval vervalt de mogelijkheid om het recht over te dragen.

Wanneer geldt het voorkooprecht niet?

Het Vlaams Pachtdecreet voorziet in een aantal uitzonderingen waarbij de pachter zijn voorkooprecht verliest of waarbij het recht niet van toepassing is.

• De pachter het goed niet persoonlijk of via zijn bevoorrechte familie exploiteert.
• De pachter zelf de pacht heeft opgezegd. (opgepast procedure volgen)
• Verkoop binnen de familie: bij verkoop aan bepaalde familieleden van de eigenaar geldt het voorkooprecht van de pachter doorgaans niet.
• Als een aandeel onder bepaalde voorwaarden aan een mede-eigenaar wordt verkocht.
• De rechter wegens ernstige redenen toestemming geeft om zonder voorkooprecht te verkopen.
• Pensioenboer: de pachter de pensioenleeftijd heeft bereikt, een pensioen ontvangt en niet tijdig bewijst dat hij nog actief is of geen opvolgend bevoorrecht familielid aanwijst.
• Verkoop aan overheid voor algemeen belang, natuurrealisatie of bebossing: wanneer de grond wordt aangekocht door een openbare verpachter met het oog op bebossing of opname in een natuurbeheerplan binnen drie jaar, en de percelen een aaneengesloten oppervlakte van minimaal 0,5 hectare hebben, vervalt het voorkooprecht van de pachter. Aan deze uitzondering zijn wel strikte voorwaarden verbonden.
• Vrijwillige afstand: een pachter kan op eigen initiatief afstand doen van zijn voorkooprecht, maar alleen nadat de verkoopplannen hem zijn meegedeeld.

Wat betekent dit voor de verkoopprijs?

Het voorkooprecht heeft een directe invloed op het verkoopproces. Eigenaars kunnen hun grond niet zomaar onderhands verkopen zonder de pachter te informeren. Doen ze dat toch, dan kan de pachter de verkoop aanvechten en het goed alsnog overkopen aan de prijs waartegen het aan de derde werd verkocht.

Voor kopers betekent het voorkooprecht dat een aankoop van verpachte grond nooit volledig zeker is zolang de pachter zijn recht niet heeft uitgeoefend of laten verlopen. Dit is een element dat ook de financiering en timing van de aankoop kan beïnvloeden. Het al dan niet uitoefenen van een voorkooprecht moet je beschouwen als een opschortende voorwaarde van de verkoper.

Miskenning van het voorkooprecht

Wordt het goed verkocht zonder het voorkooprecht correct aan te bieden, dan kan de pachter in beginsel kiezen tussen:

• indeplaatsstelling: hij neemt de plaats van de koper in tegen dezelfde prijs en voorwaarden; of
• een schadevergoeding van 20% van de verkoopprijs.

Hiervoor gelden korte verval- of verjaringstermijnen, meestal drie maanden na de kennisgeving van de verkoop. Zonder kennisgeving kan de termijn bij een verkoop uit de hand oplopen tot twee jaar na de overschrijving van de verkoopakte.

De pachter die zijn voorkooprecht wel uitoefent dient op zijn beurt rekening te houden met een vervreemdingsbeperking.

Wat als het voorkooprecht niet wordt uitgeoefend

De pachter verliest zijn pacht niet door de verkoop. De pacht wordt gewoon verder gezet onder het bestaande contract met behoud van periodes. De koper komt in de plaats van de verkoper als innende verpachter.

Verpachte grond verkopen: laat u begeleiden

De verkoop van verpachte landbouwgrond is juridisch complex. Naast het voorkooprecht spelen ook de pachtprijs, de resterende pachttermijn, de kadastrale bestemming en de staat van het perceel een rol in de waardebepaling en het verkoopproces.

Het team van 't Boerenhuys heeft uitgebreide ervaring met de verkoop van verpacht agrarisch vastgoed in Vlaanderen. Wij begeleiden eigenaars van bij de waardebepaling tot aan de notariële akte en zorgen dat het volledige traject correct en vlot verloopt.

Neem vrijblijvend contact op via info@boerenhuys.be of bel 050 70 80 80.